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文：阿信 创新城兴业大道南地块出控规了！ 看完，阿信笑了，越秀这是要玩全方面包裹啊，创新城四大金刚，无论你是刚需刚改还是改善，不管你什么预算，总能满足你。 是的，和我们预测的完全一致，这块地定位做小户型纯刚需产品！【 】 整个地块主要分为7个小地块，其中两块是住宅用地，三块教育用地、两块服务用地。 项目的两个住宅地块，139地块占地面积2.2万㎡，规划4栋26F住宅；140地块占地面积4.6万㎡，规划13栋17-26F住宅，两个地块均规划有T6和T7的产品。 看了下数据，139地块容积率3.3，140地块容积率3.22，从数据上看还好，毕竟都不是超高层，容积率不高，但是建筑密度约21-22%，建筑密度不算低，大概率楼间距不会太宽。 根据卫星图拉了一下，140地块的楼间距可能仅有40-50米。 通过规划图推测，兴业大道南地块极有可能做80-130㎡三至四房产品，参考越秀近年来的高使用率产品，这块地大概率也是做高实用的刚需户型。 这个地块最大的亮点就是全龄段教育，三个教育地块，自家社区就能从幼儿园读到初中毕业，12年教育。不知道越秀会不会引入好的学校，但相信引入好学校会更好卖。 其一，项目定位刚需，而教育是刚需客户考虑的重要因素之一，创新城内越大星和越大和火的原因，也有一部分是因为学校。 其二，项目周边 没有 特别好的小学初中，时代倾城对口的小学是村小，对口中学南村中学并不能步行到达。 所以，假如越秀引进较好的学校，对于整个区域也是受益的，而对于考虑教育的刚需客户也有一定吸引力。 目前创新城在售的三个项目，星汇文玺定位刚需，越大星主要定位刚改，越大和定位改善，各司其职。而星汇文玺即将卖完，考虑创新城的刚需客户就会从星汇文玺转到兴业大道南地块，正好形成闭环。 项目的拍地价约1.4万/㎡，目前越秀三盘的价格在3.8-5.5万/㎡，时代倾城的二手价格在3万/㎡左右。 以价值排序来看，越大和>越大星>星汇文玺>兴业大道南地块>时代倾城。故猜测兴业大道南地块的入市价格，应该在3.2-3.5万/㎡左右，可以通过越秀兄弟项目的挤压，推动出货。按此价格推断，兴业大道南项目的三房起步总价约在280万左右。（仅是猜测，不做保证） 这样一来，越秀四个盘的总价能够覆盖280-1000万预算的客，只要你看上创新城，就飞不出越秀的手掌心。 刚好，我们这两天跑了一下地块，也飞了航拍机，看看周边的情况：项目包围着时代倾城，但住宅地块位于时代倾城的北侧与东侧。 其中时代倾城是30层高的住宅，而139地块最高仅26层，意味着南向视野会受到时代倾城的遮挡。 △时代倾城 北侧为珠光灯光高新科技园和一块正在打地基的地块，至于这块地块用来干嘛的，阿信还没找到，有了解的同学可以评论区告诉我。 西侧为双向四车道的市新公路和七星岗森林公园，我们在现场实测，市新公路还是有一定噪音影响的，所以介意噪音的同学要注意139地块的西边楼栋。 七星岗公园的景观面还可以，也有少量的游乐设施，晚上带娃去逛逛也是不错的。 南侧则为农田与小厂房，暂未规划其他业态。 再看下配套情况。 地块周边较为系统的商业是时代倾城临街商铺，消费客群还是以本社区的业主为主。 为啥？因为除了两家便利店、两家药店、几家小吃店、一家主做租赁的中介门店之外，其他都倒闭了。 目前创新城的商业规划暂未明确，预计兴业大道南地块日常的商业需求，会通过社区配建的底商来解决。 未来区域道路的升级，规划的完善，会有更多的商业配套提供，需要等待一定的周期。 交通方面，项目距离地铁较远，目前主要还是靠自驾与公交接驳地铁出行。 目前时代倾城门口拥有公交站，看了下路线： 可以看到，每条公交线路都能接驳至地铁站，目前主要连接万博商圈的地铁站，但站数较多，意味着公交转地铁的出行时间非常长。 以番75路去往地铁员岗站为例。 从时代倾城到员岗站公交预计需要17分钟。 问题是，番75号的发车间隔在30-40min之间，意味着只要你错过了一班车，你就需要多等待半小时。 而兴业大道南地块配建有公交首末站，估计以后会增加到创新城核心区、新造地铁站等站点，班次预计也会增多。 况且，目前越秀在售三盘也设置了越秀项目专属的楼巴，把几个项目与新造地铁站串联起来，未来兴业大道南项目入市，预计也会加入楼巴站点。 好了，这个项目究竟如何呢？在创新城、低总价、有九年一贯制学校，尽管交通需要接驳，但阿信认为还是值得留意的。 其一，从位置来说，创新城距离琶洲仅有4站距离，距离大学城仅有1站距离。 而琶洲目前在售10万+，大学城在售8万+，未来琶洲与大学城的客户极有可能外溢至创新城，会有稳定的接盘群体。 其二，从区域建设来说，新区肯定要比老区建设起来要更快的。 你看冼村旧改折腾了快20年，住宅才准备面世，老城翻新需要投入大量的人力物力，而新区原本空地多，少了沟通牵扯的步骤，建设自然会更快。 你看双向八车道的南大干线未来是有战略意义的，现今通车后，宽敞明亮，通过南大干线到万博商圈，驾车在10min内。

△双向8车道--南大干线

华工、暨大也是新校区，未来创新城的楼盘建成，基础设施陆续落地，整个城市面貌拔升，价值自然会有提升的空间。 其三，假如按阿信的推测，兴业大道南项目总价在280万起，那么在广州近郊、潜力区域、有九年一贯制学校的项目，在整个广州满足条件的相对较少，还是有一定竞争力的。 不到300万的三房，在广州的近郊区域，你可以选黄埔科学城的云埔板块、黄埔知识城、番禺市桥板块、南站板块。 但云埔更适合科学城工作的同学，知识城更适合在知识城工作的同学，市桥板块缺少变量，南站板块更适合西部上班的同学。 拥有九年一贯制，对于刚需家庭来说是必然考虑的问题，与项目定位也是紧紧相连了。 按照越秀的效率，出了控规后，这个项目应该过两个月就可以和大家见面了，项目正式出来之后，阿信再去看看。 假如你在看番禺，不知道怎么选，可以进群，一起聊聊。

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